wtorek, 05 października 2010 11:22

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych – reaktywacja 2010

Napisane przez Andrzej Czajkowski
Oceń ten artykuł
(0 głosów)

Grupa posłów PO zamierza skierować do Sejmu nowy projekt ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Ponieważ poprzednie liczne interwencje ustawodawcy i Trybunału Konstytucyjnego sprawiły, że ustawa jest w znacznej mierze nieczytelna, posłowie postanowili stworzyć całkiem nowy projekt.

Przewiduje on, że po roku od wejścia w życie nowej ustawy spółdzielnie uzyskają z mocy prawa tytuł własności do tych terenów, których status lub właściciel jest nieokreślony. Wystarczy, że wystąpią do sądu o wydanie postanowienia o zasiedzeniu.

Projekt zmienia też nazwę spółdzielczego prawa własnościowego na spółdzielcze prawo. Z chwilą zaś wejścia w życie nowej ustawy jego posiadacze mają się stać właścicielami mieszkań - wystarczy, że wystąpią o zmianę wpisu do księgi wieczystej. Nie muszą wcześniej zawierać żadnych umów notarialnych.

Parlamentarzyści chcą także wzmocnić lokatorskie prawo do lokalu. Proponują, by było ograniczonym prawem rzeczowym. Oznacza to, że będzie je można sprzedawać, przekazywać w spadku, a także prowadzić z niego egzekucję.

Dodatkowo każda osoba, której będzie przysługiwał tytuł do mieszkania spółdzielczego, będzie członkiem spółdzielni z mocy prawa. Tak jak jest obecnie we wspólnotach.

– Wyeliminuje to patologiczne sytuacje, gdy osobom, które mają prawa do lokali, nie przysługują żadne uprawnienia członkowskie, np. głosowanie na walnym zgromadzeniu, możliwość uczestniczenia w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym, wybierania i bycia wybieranym ani też wglądu do dokumentacji. Są natomiast zobligowane do wnoszenia wszelkich opłat związanych z działalnością spółdzielni – wyjaśnia posłanka Staroń.

 

Komentarz prezesa.

Prezes Spółdzielni Mieszkaniowej Dziennikarzy „FOKSAL” Andrzej Czajkowski ocenia, że proponowane zmiany, zostaną w trakcie procedury legislacyjnej albo usunięte z projektu, albo zmodyfikowane w taki sposób, że nie pomogą spółdzielniom i ich członkom w rozwiązaniu obecnych problemów. Oto jego opinia.

„Sprawa gruntów o nieuregulowanym statusie już dzisiaj może być rozwiązywana w oparciu o tzw. zasiedzenie, propozycja PO nie jest więc niczym nowym. Problemem spółdzielni jest raczej niemożność przejęcia na własność gruntów będących obecnie w użytkowaniu wieczystym. Po pierwsze gminy stawiają zaporowe wymagania finansowe, nie chcąc pozbywać się (często również de facto nie swojej) własności, z której czerpią pokaźne zyski. Po drugie złożenie wniosku o wykup gruntu wymaga podpisania go przez wszystkich współwłaścicieli, co w przypadku, gdy w budynku jest wiele wyodrębnionych już mieszkań, jest niewykonalne w praktyce. Tymczasem kolejny pomysł posłów o automatycznej zamianie prawa własnościowego we własność jeszcze bardziej skomplikuje sytuację. Zresztą propozycja PO wyeliminowuje z procedury uwłaszczeniowej jedynie notariusza, który za ok. 300 zł dbał o poprawność zgromadzonej dokumentacji. Nadal trzeba będzie składać kosztowne wnioski do Sądu i tym razem już samodzielnie, załączać do nich stosowne wypisy i notarialnie potwierdzone kopie uchwał z załącznikami (często wielostronicowe).

Oba problemy można byłoby rozwiązać idąc o krok dalej: przekazując własność gruntów i lokali mocą samej ustawy i nakazując sądom wieczystoksięgowym dokonywanie stosownych wpisów z urzędu, a nie na wniosek zainteresowanych.

Proponowane przez posłów PO wzmocnienie prawa lokatorskiego, tak by było ograniczonym prawem rzeczowym wydaje się korzystne w uwagi na umożliwienie obrotu rynkowego i egzekucji. Wprawdzie jest wątpliwe, aby powstał nowy rynek mieszkań lokatorskich, bowiem nabywcy nie przepadają za takimi zawiłymi konstrukcjami własnościowymi, a sprzedawcy niechętnie udzielają bonifikaty za ryzyko, jednak w przypadku dłużników, spółdzielnia uzyskałaby realną możliwość windykacji. Pytanie tylko, czy ta możliwość nie byłaby nadużywana? Nietrudno bowiem wyobrazić sobie sytuację, gdy zadłużony na tysiąc złotych lokator traci mieszkanie lokatorskie o znacznej wartości, na komorniczej licytacji za 1/3 ceny... na rzecz spółdzielni. Chętnych na kupno lokalu z lokatorami nie ma wielu.

Najwięcej kontrowersji wzbudza pomysł, aby właściciele mieszkań automatycznie stawali się członkami spółdzielni. Nieznane są wprawdzie szczegółowe zapisy w tej sprawie, warto jednak zwrócić uwagę, że taki przywilej (którego dziś spółdzielnia i tak nie może odmówić) staje się przykrym obowiązkiem. Dziś wielu właścicieli nie chce zapisywać się do spółdzielni, ponieważ nie tylko nie chcą uczestniczyć w zebraniach, ale obawiają się, że w ten sposób przejmą na siebie część odpowiedzialności finansowej. Tymczasem, w myśl nowych przepisów, byliby zmuszeni wnieść udział (a w przypadku małżeństw, prawdopodobnie dwa), co już z dzisiejszej perspektywy wygląda niekonstytucyjnie.

Patrząc na proponowane przez posłów zmiany, widać, że idą one w kierunku osłabienia władzy zarządów, ale nie rozwiązują problemów. Tam gdzie tkwią realne zagrożenia dla spółdzielców, postęp jest minimalny, a tam gdzie koszty obciążyłyby Skarb Państwa, czyli przy całkowitym ustawowym przekazaniu własności – nie ma go wcale. Po pierwsze ustawodawca nadal nie widzi problemu spółdzielni, których zarządy prowadząc działalność deweloperską ryzykują majątkiem niczego nieświadomych członków. Po drugie, nadal pozostawia tyle samo form własności lokali, przesuwając na lokatorów inicjatywę w ich przekształcaniu do tego stopnia, że zarządy będą mogły umywać ręce, ograniczając swoją rolę do odpłatnego wydawania kopii odpowiedniej uchwały, pozostawiając im obowiązek zgromadzenia pozostałych dokumentów, takich jak wypisy z rejestrów, czy ksiąg wieczystych.”

 

Więcej z tej kategorii: « Kiedy spółdzielnia bankrutuje
Designed by SiteGround and Andrzej Czajkowski