Wszystko co powinieneś wiedzieć o kredycie starego portfela

Co to jest „kredyt starego portfela”?

Kredytem starego portfela  nazywane są kredyty zaciągnięte na budowę budynków mieszkalnych przez spółdzielnie mieszkaniowe na zasadach określonych jeszcze przed transformacją ustrojową. Były one udzielanie przez państwowe banki (głównie przez PKO BP) do roku 1992. Początkowo nominalne (umowne), stałe oprocentowanie wynosiło zaledwie 1-3 %, jednak już w latach 90-tych dochodziło do 70%, a w okresie reformy Balcerowicza zmieniono stałą stopę oprocentowania na zmienną, co przy panującej wówczas hiperinflacji uczyniło kredyty mieszkaniowe praktycznie niespłacalnymi. Z tego powodu 30 listopada 1995 roku przyjęta została Ustawa o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych (→ Dz.U.2016r. poz.1779, 2529) określająca zarówno zasady bieżącej spłaty ratalnej, jak i ostatecznego umorzenia całości zobowiązań.

 

Jakie raty miesięczne należy spłacać?

Zgodnie z art.7 ust.1 wymienionej ustawy lokatorzy (właściciele własnościowych i lokatorskich praw do lokali) mają obowiązek spłacać miesięczne raty w wysokości obliczonej jako iloczyn powierzchni użytkowej mieszkania i tzw. normatywu (który co rok jest określany w obwieszczeniu ministra inwestycji i rozwoju), co w przypadku mieszkania średniej wielkości (około 64 m2) daje kwotę ok. 250 zł miesięcznie. Wysokość normatywu jest corocznie waloryzowana wskaźnikiem inflacji, a więc można się spodziewać, że jego przewidywany wzrost będzie stosunkowo niewielki.

 

Kiedy kredyt zostanie spłacony?

Art.10a ustawy o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych (→ Dz.U.2016r. poz.1779, 2529) mówi, że do całkowitej spłaty kredytu  niezbędne jest, aby kredytobiorca dokonywał przez 20 lat systematycznej i terminowej spłaty kredytu, w wysokości wynikającej z art.7.

Budynki mieszkalne wybudowane w naszej Spółdzielni były kredytowane przez PKO BP S.A. od 1989 do 1992 roku, a więc jako jedne z ostatnich w Polsce. Ponieważ w latach 1998-2004 raty były przekazywane przez Spółdzielnię nieregularnie i w niewłaściwej wysokości, okres o którym mowa w art.10a w/w ustawy liczony jest dla naszej Spółdzielni od 1 stycznia 2004 roku. Wynika z tego, że normatywne raty kredytu musimy spłacać do 31 grudnia 2023 roku. Po tym terminie, na wniosek kredytobiorcy, bank umorzy w ciężar budżetu państwa całe pozostałe zadłużenie z tytułu skapitalizowanych odsetek oraz z tytułu przejściowego wykupu odsetek od kredytu.

 

Jakiej wysokości kredyt obciąża mieszkańców?

Ponieważ kredytobiorcą jest Spółdzielnia Mieszkaniowa, to dla celów określenia wysokości kwot obciążających poszczególne mieszkania prowadzona jest odpowiednia analityka kredytowa, zgodnie z art.4 ust.5  ustawy o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych (→ Dz.U.2016r. poz.1779, 2529). Średnia wysokość kwot wynikająca z tej analityki wynosi ok. 350 tys. zł dla mieszkań na osiedlu Orzycka i ok. 65 tys. zł dla mieszkań na osiedlu Gedymina (różnica wynika z tego, że kredyt na osiedlu Orzycka był zaciągnięty i później, w znacznie większej wysokości w przeliczeniu na metr kwadratowy i miał wyższe oprocentowanie). Jest to przede wszystkim zadłużenie wobec budżetu państwa oraz odsetki bankowe, które budżet państwa ma obowiązek wykupić, ponieważ kredyt podstawowy został już przez Spółdzielnię i mieszkańców spłacony.

 

Jaką kwotę trzeba spłacić, żeby uwolnić się od zobowiązań kredytowych w całości?

Ponieważ raty kredytu określone wysokością normatywu (średnio ok. 250 zł miesięcznie od każdego mieszkania) należy spłacać do 31 grudnia 2023 roku, to licząc od stycznia 2022 roku, do spłaty pozostały jeszcze 24 raty, czyli ok. 6 tys. zł.

 

Czy można spłacić kredyt wcześniej?

Obecne rozwiązania ustawowe nie przewidują takiej możliwości – spłacać należy w miesięcznych ratach przez 20 lat, czyli w przypadku naszej Spółdzielni do 31 grudnia 2023 roku. Jednorazowej spłaty kredytu można było dokonać na podstawie art.10 ust.1 i art. 11 ust.6, jednak działanie tych przepisów wygasło z końcem 2017 roku.

 

Czy trzeba spłacać odsetki bankowe i zadłużenie wobec budżetu państwa?

Nie, ponieważ zostaną one w całości umorzone po 31 grudnia 2023 roku, jeśli Spółdzielnia Mieszkaniowa i mieszkańcy będą systematycznie i terminowo spłacali normatywne raty kredytu. W efekcie sumy przypisane poszczególnym mieszkaniom (opisane wcześniej 350 i 65 tys. zł) informują jedynie o wysokości zobowiązania Skarbu Państwa wobec banku PKO BP, jakie powstanie w chwili realizacji wniosków kredytobiorców o dokonanie ustawowych umorzeń. Nominalna kwota kredytu podstawowego została już spłacona na obu osiedlach.

 

Czy dłużnicy Spółdzielni mogą uniemożliwić innym mieszkańcom uzyskanie ustawowego umorzenia kredytu?

Nie, ponieważ raty kredytu są wpłacane do banku nie przez poszczególnych lokatorów, ale przez Spółdzielnię, która musi je wpłacać za wszystkie mieszkania objęte kredytem, a prawidłowa wysokość rat jest na bieżąco kontrolowana przez PKO BP, który w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, ma prawo pobierać raty bezpośrednio z rachunku Spółdzielni. Lokatorzy zalegający z wpłatami normatywu podlegają standardowej procedurze windykacyjnej wewnątrz Spółdzielni. Spółdzielnia od 15 lat bezproblemowo spłaca raty kredytu, a prawidłowość prowadzonej dokumentacji potwierdzają coroczne Raporty z kontroli przeprowadzanych na podstawie art.4 ust.4 ustawy.

 

Czy kredyt starego portfela obciąża hipotekę lokalu mieszkalnego?

Nie. Kredyt był zaciągnięty przez Spółdzielnię Mieszkaniową i jest wpisany w dziale IV Księgi Wieczystej obejmującej jedynie nieruchomość gruntową (dla osiedla Orzycka nr WA2M/00102707/2, a dla osiedla Gedymina WA6M/124902/7). Księgi wieczyste dla własnościowych praw do lokali i dla lokali wyodrębnionych nie zawierają żadnych wpisów (hipotek) związanych z kredytem starego portfela.

 

Czy można wyodrębnić mieszkanie przed spłatą kredytu?

Nie. Do wyodrębnienia lokalu spółdzielczego zgodnie z Ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych i Ustawą o własności lokali konieczne jest spłacenie wszystkich zobowiązań kredytowych obciążających lokal, czyli przede wszystkim kredytu starego portfela. W naszej Spółdzielni całkowita spłata tego kredytu nastąpi z końcem roku 2023. Wówczas również Spółdzielnia ureguluje w całości swoje zobowiązania wynikające z umowy ugody z PKO BP obejmującej spłatę nieprawidłowo uregulowanych rat kredytu w okresie od 1996 do 2003 roku – zobowiązania z tego tytułu wynoszą średnio jeszcze ok. 900 zł na każde mieszkanie i są spłacane przez lokatorów w czynszu (0,59 zł w stawce opłaty eksploatacyjnej). Dlatego też wyodrębnianie lokali własnościowych obciążonych obecnie kredytem mieszkaniowym będzie możliwe dopiero po 2023 roku.

 

Czy wszystkie mieszkania w naszej Spółdzielni są obciążone kredytem starego portfela.

Nie, część mieszkań miała spłacony kredyt jeszcze przed rokiem 2004, a niektórzy lokatorzy spłacili go na podstawie art.10 ust.1 i art. 11 ust.6 ustawy, korzystając z bonifikat obowiązujących do 2017 roku. Na obu osiedlach pozostaje jeszcze ok. 150 mieszkań z niespłaconym kredytem.

 

Czy można wyodrębnić lokal, który miał spłacony kredyt przed rokiem 2017?

Tak. Do wyodrębnienia takiego lokalu niezbędne jest jedynie spłacenie całego zobowiązania wynikającego z umowy ugody z PKO BP obejmującej spłatę nieprawidłowo uregulowanych rat kredytu w okresie od 1998 do 2003 roku. Średnio jest to obecnie kwota ok. 900 zł na każde mieszkanie, po jej uregulowaniu możliwe jest podpisanie notarialnego aktu odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Należy jednak pamiętać, że wciąż trwa proces przekształcania użytkowania wieczystego gruntu we własność, co wstrzymuje proces wyodrębniania lokali (prawdopodobnie do listopada 2022 roku).

 

Jakie są zagrożenia w spłacie kredytu starego portfela?

Praktycznie nie ma żadnych zagrożeń związanych ze spłatą kredytu. Spółdzielnia Mieszkaniowa Dziennikarzy „Foksal” jest w bardzo dobrej kondycji finansowej, ma pełną płynność finansową i posiada środki pieniężne na rachunkach bankowych, które umożliwiają bieżącą obsługę wszystkich zobowiązań i pokrywają fundusze remontowe obu osiedli. Kredyt jest spłacany zgodnie z ustawą, regularnie i we właściwej wysokości, co jest rękojmią uzyskania całkowitego umorzenia po roku 2023. Łączna roczna suma rat normatywnych za wszystkie lokale obciążone kredytem starego portfela wynosi ok. 298 tys. zł.   Podobnie Umowa ugody z Bankiem PKO BP, która zobowiązywała Spółdzielnię do spłaty długu w wysokości 1 895 362 zł (wynikającego z nienależytej spłaty kredytu w latach 1996-2003) jest spłacana regularnie, dzięki czemu do spłaty pozostało jedynie 106 tys. zł. w nieoprocentowanych ratach kwartalnych, płatnych do końca 2023 roku. Jak widać są to kwoty, których spłata nie powinna nastręczać żadnego problemu dla Spółdzielni, której roczne przychody wynoszą ok. 2 mln zł.

 

 

mgr inż. Andrzej Czajkowski – Prezes Spółdzielni Mieszkaniowej Dziennikarzy „Foksal”

Designed by SiteGround and Andrzej Czajkowski